Tizedik adásunk vendége Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, akivel a koronavírus ingatlanpiaci hatásairól, a fiatalok saját lakáshoz jutásának lehetőségeiről, albérletárakról és a befektetési célú ingatlan vásárlásokról beszélgettünk.
A járvány hatására korábban elképzelhetetlen változások történtek az ingatlanpiacon, például megugrott az albérletpiaci kínálat, így csökkentek az árak, nőtt a házak, nyaralók iránt érdeklődők aránya, míg a lakások iránt érdeklődőké csökkent. Mik a legfontosabb fejlemények? A válsághelyzet elmúlásával szerinted hogyan változik a helyzet, visszatér-e a járvány előtti világ vagy egy tartós jelenségnek lehetünk a tanúi?
Ami a hallgatók számára legérdekesebb lehet a bérleti piac gyökeres átalakulása. Aki az elmúlt 4-5 évben figyelemmel kísérte az albérletpiac alakulását, az azt láthatta, hogy évről évre drágábban lehet kiadó lakásokat bérelni. Ez a koronavírus-járvánnyal szinte egyik hétről a másikra megváltozott, ennek legfőbb oka a koronavírus begyűrűzése az idegenforgalomba volt. Nagyon sok olyan befektető vásárolt az elmúlt években lakást, amit nem hosszútávra szeretett volna bérbe adni, hanem rövidtávú kiadási céllal hasznosította ezeket. Ezek azok az Airbnb lakások, amik az átlagosnál nagyobb hasznot hoztak azoknak a befektetőknek, akik főként a belvárosban és a turisztikailag kiemelt régiókban vásárolták meg ezeket az ingatlanokat.
A koronavírus közvetlen hatásaként a nemzetközi turizmus szinte egyik hétről a másikra leállt, ezek a lakások is üresen álltak. A tulajdonosok számára a vendégek számától függetlenül a rezsi és a közös költség díjait ki kell fizetni, tehát nem csak indirekt módon szenvedtek veszteséget az elmaradt bevételek miatt, hanem pénzügyi kiadások formájában ezek a lakások veszteséget generáltak számukra. Ennek következtében az a tízezernyi lakás, ami Budapesten rövidtávú kiadási céllal szálláshelyként volt nyilvántartva, jelentős részük megjelent a hosszú távú bérbeadó kínálatban. Mivel bérlőkből sem szaladgált az utcán – szó szerint – annyival több, ezért csak úgy tudtak érdeklődést generálni ezek iránt az ingatlanok iránt, hogy a meglévő piaci árnál olcsóbban kínálták föl ezeket az ingatlanokat bérbeadásra. Ezek tip-top minőségű, kiváló állapotú lakások, szemben a korábbi, hasonló árkategóriában található, sokszor a minőségében messze az elvárások alatt mutatkozó ingatlanokkal szemben. Ezek szinte szállodai minőségű lakások voltak, amiket jelenleg a korábbinál jóval olcsóbban lehet bérbe venni.
Vidéken mi a helyzet? Ott azért jóval kevesebb Airbnb-lakásról beszélhetünk.
Ez így van. A vidéki bérleti piac is néhány héttel később követte a budapesti árváltozásokat, ott is egy átlagosan 5-10 ezer forintos csökkenés ment végbe, főleg a nagy egyetemvárosokban. Ennek a legfőbb oka az, hogy bár kevesebb az Airbnb és a rövidtávra kiadó lakás ezekben a nagyvárosokban, a legtöbb egyetemen a digitális térbe költözött az oktatás, így fizikailag már nem sok diáknak kellett biztosítania a lakhatását. Ergo nagyon sokan hazaköltöztek, így az üresen álló lakásokat a tulajdonosok megpróbálták akár olcsóbban is, de visszatölteni a bérbeadó piacra.
A turistáknak és az egyetemistáknak a megállása, a hazamenetele okozta ezeket az árváltozásokat. Szeptembertől ezek az árak vissza fognak kúszni az előző szintjükhöz?
Mindenkit ez érdekel, hogy ezek az árak mennyire lesznek tartósan alacsonyak. Végeztünk egy kutatást, amiben 1200 olyan tulajdonost kérdeztünk meg, aki az ingatlan.com-on hirdette meg eladásra vagy bérbeadásra az ingatlanát. Az derült ki, hogy
a bérbeadók kevéssel több mint 50%-a arra számít, hogy 2021 májusában, júniusában visszatér a vírus előtti szintre a bérleti díjak átlaga. 20-30%-uk azt mondta, hogy megmarad a jelenlegi árszinten és 10-20%-uk úgy nyilatkozott, hogy szerintük még a jelenleginél is olcsóbbak lesznek a bérleti díjak.
Ez azért érdekes, mert a tulajdonosok hajlamosak rózsásabban látni a helyzetüket, mint a valóság. Ezért kevés esélyt látunk arra, hogy belátható időn belül ismét emelkedésnek induljanak a bérleti díjak, ami mögött a nemzetközi turizmus leállása és a gazdasági helyzet bizonytalanságai állnak.
Aki most felvételizik vagy éppen kifut az egy éves határozott idejű szerződése, az most jó eséllyel fog olcsóbb albérletet találni azokhoz képest, mint akik tavaly kerestek kiadó lakást.
Magyarországon még mindig valahogy az van a köztudatban, hogy saját lakáshoz ragaszkodnak az emberek. Mi nagyon sokszor halljuk azt fiataloktól, akik vidékről budapesti egyetemre kezdenek járni, majd elkezdenek dolgozni, hogy nem tudnak egyről a kettőre jutni. Nagyon nehéz saját lakást vásárolniuk. Ebből alakulhat ki például a budapestieknél a „mamahotel" jelenség. Ha nincs családi segítség, akkor egyszerűen nem tudnak saját lakást vásárolni a fiatalok. Erre mi lehet szerinted a megoldás?
Ha visszamegyünk az időben, egy 4-5 évvel ezelőtti időszakra, akkorra datálhatjuk lakásárak robbanását, ami abban mutatkozott meg, hogy évről évre a fővárosi és a nagyvárosi lakásárak drágulása szinte Európa-bajnoknak volt mondható. Az Eurostat statisztikáiban Magyarország a top háromban benne volt a legnagyobb arányú használtlakás-drágulásokat tekintve.
Ez legfőképpen pont azokat a fiatalokat érintette hátrányosan, akiknek nincs meg az a saját tulajdonú ingatlana, aminek az értéke követné ezeket az árváltozásokat. A lakosság túlnyomó többsége, 85%-a saját tulajdonú ingatlanban lakik, ezért ha drágultak is a lakások, őket kevésbé viselte meg.
A legtöbben, amikor költöznek, valamilyen élethelyzet-változás miatt teszik ezt: összeköltöznek vagy szétválnak a párok, gyermek születik, örököl valaki egy lakást. Ezek a főbb motivációs alapjai, hogy egy meglévő ingatlant szeretnének egy másikra cserélni, ezért az árváltozásokat ezek az ingatlanok is lekövetik. Ha nagyon drasztikusan drágulnak, és
az elmúlt 4-5 évben két vagy háromszorosára is drágultak a nagyvárosi lakásárak, ezeket leginkább azok érzik meg, akiknek nem volt ilyen ingatlanuk és a nulláról kell egy belépő szintre lépniük, ha az első saját tulajdonú lakásuk megszerzésében gondolkodnak. Ennek következtében ők valóban egyre nehezebb helyzetbe kerültek, hiába nőttek a jövedelmek, de a lakásárak is egyre följebb kúsztak.
Voltak törekvések az állam részéről is, például, hogy gyermekvállaláshoz kötött támogatásokat nyújtsanak, illetve a babaváró kölcsön bevezetése pont azoknak a fiatal pároknak nyújthatott segítséget, akik belátható időn belül gyermeket vállalnának, hiszen ezeket a kölcsönöket tőkeként is fel tudják használni egy hitelhez.
A hitelt azért nagyon fontos megemlíteni, mert ha valakinek nem áll rendelkezésre az a tőke, hogy egy saját lakás vásárlásába fogjon, akkor ezt kénytelen hitelből megvalósítani. Az elmúlt tíz év tapasztalatai alapján, főleg a devizahitelek rossz tapasztalatai miatt, a Magyar Nemzeti Bank is egyre szigorította a bankok hitelezési szabályait. Jelenleg aki hitelre vásárol ingatlant, annak is rendelkeznie kell legalább 20-30% önerővel.
Ha budapesti lakásvásárlókban gondolkodunk, ott egy 20 millió forintos árszint egy belépő kategóriának minősül. Ahhoz is legalább egy 5 millió forintos önerő szükséges, ami a legtöbb fiatal számára nagyon nehezen előteremthető összeg, viszont a babaváró kölcsön esetében a 10 millió forintos maximális összegű hitel 70%-át önerőként is fel lehet használni.
Inkább éri meg hitelt felvenni egy lakásvásárlásra, vagy, mivel most csökkentek az albérletárak és feltételezzük, hogy így is marad, inkább tartósan albérletben lakjanak a fiatalok?
A venni vagy bérelni kérdés időről időre visszatérő téma. Vannak olyan országok, ahol sokkal népszerűbb a bérleti konstrukció és nagyon kevés a saját tulajdonú ingatlan aránya. Ez főként azokban a megapoliszokban elterjedt, ahol a saját tulajdonú ingatlanok értéke sokszor csillagászati összegű és a bérleti piac is sokkal jobban szabályozott.
A főleg nyugat-európai és észak-amerikai városokban azok, akik bérlakásban élnek, sokszor a fizetésük harmadát költik lakhatásra, ami egy olyan szempontból egyensúlyi helyzetnek tekinthető, hogy ha a fizetés 30-35%-a elmegy lakhatásra, szintén egy 30-35%-ot félre tud tenni valamilyen megtakarítás formájában azokra az időkre, amikor nem lesz már jövedelme vagy már kiesik a keresőképességből. Ott ez egy vállalható kompromisszum.
Magyarországon a bérleti díjak és a fizetések aránya a legnagyobb városokban megközelíti az 50%-ot. Hosszútávon teljesen érthető, hogy mindenki saját tulajdonú ingatlant szeretne birtokolni, mivel a bérleti díjak a fizetésekhez mérten jóval nagyobb terhet jelentenek, mintha valaki egy hiteltörlesztőt fizetne.
Sokszor azt tapasztalják a lakásvásárlók, akár fiatalok, hogy ha be tudnak ugrani egy hitelfelvételbe, mert rendelkeznek annyi önerővel, akkor ugyanannak a lakásnak a hiteltörlesztője lehet, hogy olcsóbb, mint a bérleti díj, amit fizetniük kellene érte. Ebben a helyzetben természetes, hogy nagyon sokan inkább a saját tulajdonú ingatlant választják.
Az arányaiban nagyon magas albérletárakra el tudsz képzelni valamilyen megoldást? Például Berlinben van egy ármaximalizálása az albérleteknek. Vagy akár szociális lakásépítési program elképzelhető lenne?
Szerintem a megoldást a kínálat bővülése jelentheti. Nem kell messzire menni, láthattuk az elmúlt néhány hónapban is, hogy amikor megugrott a kiadó lakások kínálata, az a bérleti díjakat a fővárosban is 10-15%-kal csökkentette. Az átlagos korábbi 165 ezer forintos havidíj 150 ezer forintra csökkent. Egyértelmű tehát, hogy a bővülő kínálat az árakat féken tarthatja. Ez a tulajdonosok számára is egy elfogadható hozamszintet biztosíthat a jelenlegi ingatlanárak mellett is.
Sokszor felmerül az is, hogy egy bérlakás-programot kellene indítani, ami viszont azokat a kérdéseket is fölveti, hogy ezt ki finanszírozza. Ha valamelyik ország például bérlakás-programba fog és bérlakásokat kezd el építeni, akkor azt fontos mellétenni, hogy egy-egy lakás felépítése 10-20 millió forintos kiadás lehet. Ezer lakás megépítése akár 10-20 milliárd forintos költségeket jelenthet.
Azt olvasom ki a jelenlegi gazdaságpolitikai irányokból, hogy azt az összeget, amit néhány ezer bérlakás építésére fordított volna a kormány, ezt az összeget inkább célzottan próbálja a családosok számára otthonteremtési támogatás formájában szétosztani.
Így bár kisebb összeget kapnak egy 10-20 millió forintos támogatáshoz képest, de így sokkal több, akár több százezer igénylő is hozzájuthat ezekhez a támogatásokhoz.
Említetted a CSOK-ot. Nagyon sok kritika érte ezt az intézkedést. Például, hogy az ingatlanok, amelyekre alkalmas a CSOK, azoknak ugyannyival nőtt az ára. Emiatt tulajdonképpen senki más nem járt ezzel jól, csak az ingatlan eredeti tulajdonosa, aki ezt eladni tervezte. Ez mennyire állja meg a helyét?
Ez egy jogos kritika lehet. Főleg 2016-ban, amikor bejelentették ezeket az intézkedéseket és leginkább az új lakásvásárlók fantáziáját mozgatta meg, hogy három gyermek esetén, akár 10 millió forintos támogatást is lehet kapni.
Emlékszem anno egy kollégánk körbe is küldött egy hirdetésár-változásról szóló értesítést, hogy beköszöntött a CSOK az újlakás-piacra és egy 65 nm-es új lakás ára egyik napról a másikra 10 millió forinttal drágult. Nyilván ez egy extrém eset, nem tekinthető általánosnak, de az biztos, hogy a fejlesztők beépítették az új lakások árába a támogatások összegét.
Ugyanakkor azt sem szabad elfelejteni, hogy az építőipar nagy pörgésben volt az elmúlt években, állami és privát beruházások is hajtották az építőipari megrendeléseket, a munkaerőhiány általánossá vált. A vállalkozóknak az első években a megkezdett beruházások esetében ez extraprofitot hozhatott, viszont utána a költségek növekedését is fedezhette a megerősödött kereslet, legalábbis a CSOK-kal vásárolt új lakástulajdonosok részéről.
Azt is érdekes volt látni, hogy a fejlesztők sok esetben macerának élték meg a CSOK-os vevőket, például a befektetőkhöz képest, akik nagy számban vásárolták ezeket az új lakásokat. Ők többnyire készpénzes vevőknek számítottak, míg a CSOK-os vevők esetében a beruházók csak annyit láttak, hogy nagyon sok papírmunkával járhatott a részükről, illetve sok feltételnek kellett megfelelniük ezeknek a lakásoknak. Ezért az ő kedvenc vásárlóik nem is a CSOK-os vásárlók voltak.
Visszatérve arra, hogy mennyire volt jogos ez a kritika. Azt gondolom, hogy nem minden fiatalnak oldotta meg a problémáját a lakáshoz jutással kapcsolatban a CSOK. Ezt abból is lehet érzékelni, hogy mintha változna a kormányzati lakástámogatási politika. Gondolok itt a rozsdaövezetekre vonatkozó 5%-os lakásáfa bevezetésére, ahol a Miniszterelnökség tájékoztatása alapján már külön figyelmet fordítanak arra, hogy akik megpályázzák ezeket a rozsdaövezeti lakásépítési lehetőségeket, milyen arányban építenek bérlakásokat. Kezelhető bérleti díjjal rendelkező bérlakások megépítése hosszútávon segíthet a fiatalok lakáshoz jutásában, főleg ha az átlagosnál kedvezőbb bérleti díjakat tudnak biztosítani a fiatalok számára. Így akár hamarabb tudnak saját tulajdonú ingatlanba költözni.
A bérlakásprogramot ezek szerint az állam tulajdonképpen úgy futtatja, hogy magánvállalkozókat, beruházókat támogat a rozsdaövezetekben bérlakások kialakításában?
Igen, ez a szándék egyértelműen látható. Az ingatlan.com tagja annak a lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testületnek, amit a Magyar Nemzeti Bank hívott életre, így ezt testközelből szemlélhettük végig, hogy a kormányzati szervek, a Magyar Nemzeti Bank és a lakásfejlesztők hogyan próbálnak valamilyen megoldást találni a 2020. január 1-jén megszűnt kedvezményes lakásáfa okozta kihívásokra, illetve a bérelt lakáspiac nehézségeire.
Az emelkedő bérleti díjak már a gazdaság versenyképességét is veszélyeztetik, mivel hiába fizetünk több bért a munkavállalóknak, ha ez elmegy bérleti díjakra, akkor nem jut az albérletben élő lakosság egyről a kettőre.
Ennek a fényében születhet meg az a kompromisszumos megoldás, hogy a vállalkozók építik meg ezeket a bérlakásokat és a vállalkozók üzemeltetik ezeket a bérlakás programokat, amit valamilyen módon lehet, hogy az állam is támogatni fog.
Alapvetően Budapestről beszélgettünk eddig. Gyakran érezhetjük, hogy a főváros talán már túlzsúfolt lesz, hozzá képest lassan már minden vidék. Tény, hogy népességben a közel 2 milliós Budapestet az alig 200 ezres Debrecen követi, ami megdöbbentő. Szerinted az urbanizáció megállíthatatlan? Mit gondolsz, az egyre inkább szűkös főváros mennyire bírja még el a vidékről vagy akár külföldről érkező új lakóit?
Az urbanizáció azért érdekes kérdés, mert ez világszintű tendencia. Már az 1970-es években megfigyelhető volt, hogy a lakosság egyre inkább a nagyvárosokba költözött, a kistelepüléseket és a falusi életet hátrahagyva egyre többen költöznek be a nagyvárosokba. Azt is nagyon érdekes látni, hogy ez a fajta koncentráció és a lakosság nagyvárosokba történő költözése a nagyvárosi lakásárakat is egyre följebb hajtja. Ennek következtében azzal szembesülnek a nagyvárosokban élők, hogy a helyi fizetésekhez mérten egy-egy lakás megvásárlása egyre nagyobb tehet jelent és ebben a helyzetben adja magát a lehetőség, hogy költözzünk az adott nagyváros közvetlen környezetébe.
Budapestről 2019-ben majdnem 40 ezren költöztek ki az agglomerációba, ami gyakorlatilag a budapesti teljes népesség majdnem 4%-át érinti. Pest megyéből Budapestre 25 ezren költöztek, tehát van egy oda-vissza történő áramlás.
Biztos sokan vannak a hallgatók között, akik már eleve az agglomerációban nőttek föl és ők biztosan szembesültek azokkal a kihívásokkal, amikor egyrészt a különórák szempontjából csak azok jöhettek szóba, amik a közlekedés szempontjából megoldhatók. A bulikból, szabadidős programokról nekik kellett először hazaindulniuk, hogy elérjék a közlekedést és haza tudjanak érni biztonságban.
Az látszik, hogy a fiatalok inkább beköltöznek a nagyvárosba, ahogy felcseperednek, megváltozik az élethelyzetük, családot alapítanak, és ők már inkább költöznek ki az agglomerációba. Ez nem csak egy budapesti jelenség, az összes nagyvárosban megfigyelhető. Ez fölveti azt a kérdést is, hogy az agglomeráció mennyire van erre felkészülve, hiszen sok esetben ezek a települések, amikor kialakultak nem arra lettek megtervezve, hogy akár 1-2 éven belül 10-20 ezer fővel nő a lakosság. Nem úgy van kialakítva az infrastruktúra, az úthálózat, sok esetben a közlekedés sem. Ezt nyilván a kiköltözők is érzik, mert lehet, hogy olcsóbban találnak ingatlant, de lehet, hogy a mindennapok során időben, pénzben és energiában többet kell áldozni.
Elképzelhető, hogy egyszer csak megtelik az agglomeráció? Vagy az, hogy egy gigapolisszá válik Budapest az agglomerációval együtt?
Ahogy a budapesti belváros egyre inkább tágul és bevonódnak a város életébe azok a területek, amelyek korábban peremkerületek voltak vagy nem annyira felkapott területeknek gondoltunk, úgy az agglomeráció is egyre inkább tágul és a lakosság is alkalmazkodik ehhez a helyzethez. Sok esetben az agglomerációt 10-20 évvel ezelőtt a Budapestet közvetlenül határoló településekre értették, de most már a Velencei-tó, a Balaton észak-keleti csücske is simán a budapesti agglomeráció részének tekinthető, hiszen könnyen és gyorsan megközelíthetők.
Az elején ígértük, hogy nem csak a lakás célú, hanem a befektetési célú lakásvásárlásokról is szót ejtünk. Ha lenne pár millió forintunk, mit tanácsolnál, ingatlanba vagy inkább állampapírba fektessük? Ha ingatlanba, akkor az ország melyik részén érdemes venni? Új építésűt vagy használtat és azt felújítani? Lakást vagy házat vagy garázst?
Remélem, a hallgatók közül egyre többen szenvednek ettől a problémától, hogy van pár millió forintjuk, amit szeretnének elkölteni. Ha 1-2 évvel ezelőtt teszitek föl a kérdést, akkor nyugodt szívvel mondtam volna, hogy az ingatlan a legjobb befektetés, hiszen a többi befektetési eszközhöz képest az átlagosnál magasabb hozamot biztosított. Ez még 2018-ban is 7-8%-os bruttó hozamnak felelt meg. Ha a bérleti díjakból származó bevételeket és az ingatlanok árát hasonlítjuk össze egymással, akkor körülbelül ilyen hozamot biztosított. Az állampapírok sem tudtak többet egy 3-4%-os hozamnál, ráadásul az ingatlan egy viszonylag biztonságos befektetés, mert ebben az időszakban 10-20%-kal drágultak a lakásárak a nagyvárosokban.
Most megváltozott a helyzet, mert a bérleti díjak emelkedése elmaradt a lakásárak drágulásától. Ez nem a koronavírus-járvány idején következett be, hanem már az elmúlt 1-2 évben is eltérő volt a két szegmens drágulási üteme, emiatt pedig a hozamok is csökkentek. 2019 júniusában következett be, hogy ugyanazt a hozamot tudta biztosítani látszólag egy lakás bérbeadása, mint amit a prémium állampapír kötvény, ugyanis hasonlóan 5%-os hozamot tudott biztosítani. Ebből a szempontból egy állampapír hasonlóan biztonságos, mint egy ingatlanbefektetés. Arra már nem nagyon tudtak bazírozni az ingatlantulajdonosok, hogy az elmúlt időszakhoz hasonlóan 10-20%-kal drágulnak tovább a lakások árai, hiszen az elmúlt években ez a 20-25%-os drágulási ütem volt megfigyelhető a nagyvárosokban.
Kevesebb fejtörést is okoz az állampapír birtoklása, ott nem kell bérlőt keresni, nem kell kifesteni, az elromlott mosógépet kicserélni. Ebből kifolyólag sokan pártoltak át az ingatlanpiacról az állampapírra.
Így ha valakinek van néhány millió forintja, mindenképpen egy saját tulajdonú ingatlan megvásárlására buzdítanék mindenkit, hiszen ahogy tapasztaltuk, bármikor bekövetkezhet egy olyan helyzet, hogy ha bérleti díjat kell fizetnünk és a gazdaság az egyik napról a másikra leáll, akár addig a szintig is, hogy nem mehetünk ki az utcára, így akár a lakhatásunk is komoly veszélybe kerülhet.
A saját tulajdonban élő lakástulajdonosokat ilyen veszély nem fenyegeti, ezért mindenképpen egy jó befektetés lehet, ha saját tulajdonú ingatlant vásárolunk. Így ezeknek a sokkhatásoknak is jobban ellenállóvá tudjuk magunkat fejleszteni.
Az interjút készítette:
Fazekas Csilla, Reaktor Közösség
Vecsei József, Fúzió Hallgatói Közösség
