Menj főiskolára, találj munkát, vegyél házat, házasodj meg. Évtizedek óta a lakástulajdonlást az élet alapvető részének tekintik Kínában. Erre a régóta fennálló igazságra alapozva az elemzők optimista eredményeket jósolnak a kínai lakáspiac számára. Mindez azonban véget érhet, ha a kínai fiatalabb generáció nem vásárol többé lakóingatlant.
2010 és 2020 között a 25 és 34 év közötti kínai felnőttek körében a saját lakással rendelkezők aránya több mint 70 százalékról 50 százalékra csökkent, a nagyvárosokban a fiatal felnőttek közel 30 százaléka bérli otthonát, míg a 45 és 54 év közöttiek körében ez az arány mindössze 11 százalék.
Ez a változás évek óta tart. Az egekbe szökő lakásárak, a lakáspiaci adósságválság és a változó kultúra miatt Kína fiatalabb generációja a szüleitől merőben eltérő lakáspiaccal szembesül.
Az olyan városokban, mint Sanghaj és Peking, az ár-bér arány - a lakhatás költsége az éves bérhez viszonyítva - elképesztő magasságokat ért el. És ez nem csak ezekben a megavárosokban van így. Sencsen például szintén a világ egyik legmegfizethetetlenebb ingatlanpiacával büszkélkedhet, ahol az átlagos lakás az éves átlagjövedelem 43-szorosába kerül. Az olyan hasonló metropoliszokban, mint London vagy New York, ez az arány 15-20 körül mozog.
A kínai ingatlanbuborék a 2000-es évek elején kezdett kialakulni a gyors urbanizáció és a spekulatív befektetések hatására. A kormány úgy döntött, hogy az ingatlanvásárlásokat ösztönzi a gazdasági növekedés érdekében, ami olyan kulturális gondolkodásmódhoz vezetett, amely szerint az ingatlanbefektetés biztos út a gazdagsághoz. A fejlesztők igyekeztek kielégíteni a keresletet, és egész „szellemvárosokat” hoztak létre, tele üresen álló, de megvásárolt egységekkel - a spekulatív túlkapások szimbólumaival.
Ez a spekulációs őrület rendkívüli nyomást gyakorolt a fiatalabb vásárlókra. Egy 2023-as felmérés szerint az első alkalommal vásárlók többsége a családi vagyonra támaszkodik az előleg kifizetéséhez, a lakásvásárlók több mint 70 százaléka a szüleitől kap pénzügyi támogatást. A szülők támogatása nélkül azonban sokkal többen zárkóznak el a lakáspiacról.
Még az árak emelkedésével párhuzamosan is nőnek a lakásvásárlás kockázatai. Az olyan nagy fejlesztők, mint az Evergrande 2021-es összeomlása országos címlapokra került, és elrettentő példaként szolgált a kínai túlfűtött ingatlanszektor számára. Az Evergrande egykor az ország gyors urbanizációjának és gazdasági növekedésének szimbóluma volt, de az Evergrande elképesztő, 300 milliárd dolláros adóssága feltárta az ingatlanpiac rendszerszintű sebezhetőségét. Az építési projektek befejezetlenül maradtak, a lakásvásárlók nem létező ingatlanokra felvett jelzáloghitelekkel maradtak hoppon, a befektetők bizalma pedig zuhant.
Az Evergrande nemteljesítési válsága nem egyedi eset volt. Más fejlesztők, köztük a Sunac és a Country Garden is küzdöttek a növekvő adósságok visszafizetésével a szigorodó kormányzati szabályozások és a kereslet lassulása közepette. Az ingatlanfejlesztők pénzügyi egészségével kapcsolatos aggodalmak megbénították a vásárlók bizalmát a lakáspiacon.
Ezen az sem segít, hogy a kormány nem nyújt kártérítést a jelenlegi vásárlóknak okozott károkért. Az előre kifizetett lakások félig felépítve, víz és villany nélkül maradnak, és a vásárlóiknak tönkretett jövőt és 20 vagy akár 30 évig fizetendő adósságot hagynak maguk után.
Az ingatlanról mint biztonságos befektetésről alkotott általános felfogás megdőlt. Az egykor a pénzügyi biztonság pillérének tekintett lakhatást ma sokan kockázatos szerencsejátéknak tekintik, ami arra kényszeríti a fiatalabb generációkat, hogy átgondolják, mielőtt jövőjüket egy instabil piacra tennék fel.
A kínai lakáspiac sorsfordító pillanat előtt áll. Ha a gazdasági növekedés lassulása mellett az árak továbbra is féktelenül emelkednek, a bérek és a lakhatási költségek közötti szakadék tovább fog nőni, ami a társadalmi stabilitást és a fogyasztói bizalmat egyaránt veszélyezteti.
Egyelőre azonban Kína fiatalabb generációja továbbra is a hagyományok és a valóság között vergődik. Az otthonról való álom még mindig erős kulturális befolyással bír, de sokak számára ez a törekvés kezd átadni a helyét a pragmatizmusnak. Ha a rendszerszintű változások - mint például az árak jelentős korrekciója vagy a lakáspolitika javítása - nem valósulnak meg, a kínai fiatalok teljesen átformálhatják az országnak a lakástulajdonhoz való viszonyát.
